Glosario inmobiliario: términos esenciales que compradores y vendedores deben conocer

Puntos clave

El sector inmobiliario tiene su propio lenguaje y no necesitas una licencia para entenderlo. Conocer los términos que aparecen a continuación te permitirá dejar de asentir en las conversaciones mientras te preguntas qué acaban de decir.

●      El sector inmobiliario tiene su propio vocabulario, y conocer los términos clave ayuda a compradores y vendedores a avanzar en una transacción con confianza en lugar de confusión.

●      Los estados de una propiedad, como "contingente", "pendiente" y "bajo contrato", señalan cada uno una etapa diferente de la venta y determinan si todavía puedes hacer una oferta por una casa que te gusta.

●      Una venta corta (short sale) significa que el prestamista del vendedor debe aprobar la aceptación de una cantidad menor a la adeudada en la hipoteca. No es lo mismo que una ejecución hipotecaria, aunque ambos términos se confunden constantemente.

●      Las casas fuera del mercado están a la venta, o son vendibles, sin necesidad de un anuncio público. Los compradores suelen encontrarlas a través de redes de agentes en lugar de buscarlas en Zillow o Realtor.com.

●      Un agente experto traduce la jerga en tiempo real y protege tus intereses en cada etapa, desde la primera visita hasta el cierre de la operación.

Por qué son importantes los términos inmobiliarios

Comprar o vender una casa ya es una de las decisiones financieras más importantes que toma la mayoría de la gente. Añadir un vocabulario desconocido no ayuda a nadie a avanzar más rápido ni a negociar mejor. Malinterpretar un término como "contingente" o "pendiente" puede llevar a un comprador a descartar una casa que en realidad seguía disponible, o a un vendedor a juzgar mal la firmeza de la oferta que ha aceptado.

Este glosario inmobiliario cubre los términos con los que compradores y vendedores se encuentran más a menudo: los estados que aparecen en todos los sitios de anuncios, los términos de financiación que utilizan los prestamistas durante la suscripción y los términos de cierre que aparecen en la documentación en la recta final. Nada de esto requiere un título en finanzas. Solo requiere una explicación en lenguaje sencillo, que es exactamente lo que encontrarás a continuación.

Explicación de los estados de los anuncios de viviendas

Cada anuncio de vivienda tiene un estado, y ese estado te indica exactamente qué tan cerca o qué tan lejos está una venta de ser definitiva. Estos cinco términos causan más confusión que casi cualquier otra cosa en el sector inmobiliario, por lo que vamos a desglosar cada uno de ellos.

¿Qué significa "bajo contrato" en el sector inmobiliario?

Cuando una casa está "bajo contrato", el vendedor ha aceptado una oferta, pero el trato no está cerrado. Aún quedan pendientes condiciones como la inspección de la vivienda, la tasación y la aprobación de la financiación, lo que significa que la venta aún puede fracasar si algo de esto no sale bien. A veces, los compradores ven anuncios "bajo contrato" y asumen que la oportunidad ha pasado. No necesariamente. Muchos agentes aún presentarán una oferta de respaldo en una casa bajo contrato, posicionando a su comprador para actuar de inmediato si el trato original se cae.

¿Qué significa "pendiente" en el sector inmobiliario?

El estado "pendiente" significa que las condiciones se han cumplido y la venta se encuentra en su recta final hacia el cierre. La inspección está hecha, la financiación está aprobada y el papeleo se está ultimando. Una venta pendiente está mucho más cerca de la meta que una bajo contrato, pero "más cerca" no significa "garantizado". La financiación aún puede fallar, puede surgir un problema con el título de propiedad o el comprador puede echarse atrás, razón por la cual un pequeño porcentaje de las ventas pendientes vuelven al mercado. Es raro, pero sucede.

¿Qué significa "contingente" en el sector inmobiliario?

"Contingente" describe una casa donde se ha aceptado una oferta, pero dicha oferta depende de que se cumplan condiciones específicas antes de que la venta pueda cerrarse. Las condiciones más comunes son la inspección de la vivienda, la aprobación de la financiación, la tasación y, en algunos casos, la venta de la vivienda actual del comprador. Cada condición le da a una de las partes una forma documentada de salir del trato si algo no se cumple. Para otros compradores interesados, un anuncio contingente significa que todavía hay una pequeña oportunidad, especialmente si las condiciones del comprador actual parecen inestables.

¿Qué significa "fuera del mercado" en el sector inmobiliario?

"Fuera del mercado" puede significar dos cosas diferentes, y la distinción es importante. Puede describir una casa que no está actualmente listada para la venta en el mercado abierto, o una casa que se vendió sin haber sido nunca anunciada públicamente. Las oportunidades fuera del mercado suelen moverse a través de la red personal de un agente, clientes anteriores o conexiones de corretaje en lugar de una búsqueda pública. Si un comprador desea acceder al inventario antes de que llegue a todos los sitios de anuncios, trabajar con un agente que tenga sólidas relaciones locales es la ruta más directa.

¿Qué es una venta corta de bienes raíces?

Una venta corta ocurre cuando el propietario vende su inmueble por un precio menor al saldo pendiente de su hipoteca, y el prestamista acepta recibir ese pago reducido en lugar de iniciar un proceso de ejecución hipotecaria. Esto requiere la aprobación tanto del prestamista como del comprador, lo que suele prolongar el proceso mucho más que una venta convencional. Una venta corta no es una ejecución hipotecaria. La ejecución ocurre después de que el prestamista ha embargado la propiedad, mientras que la venta corta es el intento del propietario de evitar ese desenlace. Para los compradores, una venta corta puede significar un precio por debajo del mercado, pero también implica más trámites y mucha más paciencia.

Términos de compra y ofertas

Una vez que supera la etapa de publicación, aparecen los siguientes términos inmobiliarios en el momento en que está listo para hacer una oferta. El depósito de garantía (earnest money) es una señal de buena fe, generalmente del 1 al 3 por ciento del precio de compra, que demuestra al vendedor que usted habla en serio y que se aplica al pago inicial o a los gastos de cierre. El depósito en garantía (escrow) es la tercera parte neutral que retiene ese depósito (y más tarde, los fondos del cierre) hasta que se cumplan todas las condiciones de la venta. El avalúo es una estimación independiente del valor de la vivienda, solicitada por el prestamista, que debe respaldar el precio de compra antes de que se apruebe el financiamiento. La diligencia debida abarca la investigación que realiza el comprador durante el periodo de inspección, desde revisar las declaraciones hasta verificar el vecindario.

Los gastos de cierre son las tarifas, generalmente del 2 al 5 por ciento del monto del préstamo, que cubren todo, desde el seguro de título hasta los honorarios del prestamista. Y la preaprobación no es lo mismo que la precalificación. La precalificación es una estimación rápida e informal basada en cifras declaradas por usted, mientras que la preaprobación implica una revisión real de su crédito, ingresos y activos, lo cual tiene mucho más peso para un vendedor. Si se está preparando para hacer una oferta, nuestra guía de compra de vivienda explica todo el proceso paso a paso.

Términos de financiamiento e hipotecas

El financiamiento tiene su propio lenguaje, y vale la pena conocerlo antes de sentarse con un prestamista. Una hipoteca de tasa fija mantiene su tasa de interés durante toda la vida del préstamo, mientras que una hipoteca de tasa ajustable comienza con una tasa más baja que puede subir o bajar después de un periodo inicial. La relación deuda-ingreso, o DTI, mide sus pagos mensuales de deuda frente a sus ingresos mensuales brutos, y es uno de los factores más importantes que los prestamistas consideran al decidir cuánto puede pedir prestado. El seguro hipotecario privado, o PMI, generalmente se aplica cuando un comprador aporta menos del 20 por ciento de pago inicial, protegiendo al prestamista en lugar de al comprador.

Los puntos, o puntos de descuento, son una tarifa inicial que se paga para reducir su tasa de interés, y pueden ser convenientes si planea quedarse en la vivienda el tiempo suficiente para recuperar el costo. La suscripción (underwriting) es la revisión interna donde el prestamista verifica cada detalle de sus finanzas antes de emitir la aprobación final del préstamo. Ninguno de estos términos es opcional si está financiando una compra. Son el vocabulario que su prestamista utilizará en casi todas las conversaciones.

Términos de venta y cierre

Los vendedores manejan su propio conjunto de términos, comenzando con el contrato de representación, el documento que autoriza a un agente a promocionar y vender su casa. Los comparables (comps) y el análisis comparativo de mercado (CMA) son las herramientas que usan los agentes para determinar un precio de venta realista basado en viviendas similares vendidas recientemente en la zona. El título es el registro legal de propiedad, mientras que la escritura es el documento real que transfiere esa propiedad del vendedor al comprador.

Las declaraciones (disclosures) son la obligación legal del vendedor de revelar problemas conocidos de la propiedad, desde un techo con goteras hasta un reclamo de seguro anterior. La eliminación de contingencias es el paso formal donde el comprador confirma, por escrito, que una contingencia específica se ha cumplido y la venta puede continuar. Y el cierre, a veces llamado liquidación, es la reunión final donde se firman los documentos, se transfieren los fondos y se entregan oficialmente las llaves. Si está evaluando si es el momento adecuado para vender, nuestra guía de venta de vivienda desglosa el proceso desde la publicación hasta el día del cierre.

Trabaje con un agente que hable el mismo idioma

Leer un glosario es una cosa. Tener a alguien de su lado que hable este idioma con fluidez, detecte los detalles que usted pasaría por alto y traduzca cada cláusula en tiempo real es otra muy distinta. Ese es el verdadero trabajo de un agente inmobiliario: no solo abrir puertas, sino asegurarse de que nada en la letra pequeña lo tome por sorpresa.

Cada agente opera bajo los requisitos de licencia estatales, y los estándares varían según dónde viva y dónde esté comprando o vendiendo, lo cual puede revisar en nuestro desglose de requisitos de licencia inmobiliaria por estado. Un agente de Realty ONE Group aporta esa traducción a cada paso de su transacción, ya sea que esté descifrando una lista con contingencias, negociando una venta corta o revisando declaraciones antes de firmar.

¿Listo para trabajar con alguien que hará que el proceso tenga sentido? Encuentre un agente de Realty ONE Group cerca de usted y obtenga una respuesta directa a cualquier pregunta que surja. Y si usted es un agente con licencia y está pensando en un cambio, aquí le mostramos cómo es unirse a Realty ONE Group.

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Preguntas frecuentes

¿Cuál es la diferencia entre una propiedad con contingencias y una pendiente en bienes raíces?

Contingente significa que se ha aceptado una oferta, pero aún deben cumplirse condiciones específicas, como una inspección o el financiamiento, antes de que la venta pueda cerrarse. Pendiente significa que esas contingencias ya se han resuelto y el trato está en su etapa final antes del cierre.

¿Todavía se puede hacer una oferta por una casa que está bajo contingencia o pendiente?

En una propiedad con condiciones, sí, es posible presentar una oferta de respaldo y a veces vale la pena hacerlo, especialmente si las condiciones actuales parecen inciertas. En una propiedad en proceso de venta, es mucho menos común ya que el acuerdo está casi finalizado, pero no siempre es imposible.

¿Qué significa una venta corta y en qué se diferencia de una ejecución hipotecaria?

Una venta corta ocurre cuando el propietario vende por menos de lo que debe y el prestamista acepta recibir ese pago reducido. Una ejecución hipotecaria sucede después de que el prestamista ya ha embargado la vivienda. La venta corta es la forma en que el propietario se adelanta a ese resultado.

¿Qué significa "bajo contrato" y puede una venta fracasar todavía?

Bajo contrato significa que se ha aceptado una oferta pero aún quedan condiciones por resolver. Sí, la venta puede fracasar si la inspección, la tasación o el financiamiento no salen según lo planeado, razón por la cual existen las ofertas de respaldo.

¿Qué significa "fuera del mercado" en bienes raíces y cómo se encuentran estas propiedades?

Fuera del mercado significa que una vivienda no está listada públicamente, ya sea porque simplemente no está a la venta en este momento o porque se vendió sin haber llegado nunca al mercado abierto. Los compradores suelen encontrar estas oportunidades a través de la red de contactos y las relaciones locales de un agente, en lugar de buscar en listados públicos.

¿Cuánto tiempo permanece una casa en estado pendiente y por qué una venta pendiente volvería al mercado?

El estado pendiente suele durar desde unas pocas semanas hasta el cierre, aunque los plazos varían según el mercado y el tipo de financiamiento. Una venta pendiente puede volver al mercado si el financiamiento fracasa, surge un problema con el título de propiedad o el comprador se retira, aunque esto no es común.

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